Der Immobilienkauf auf Teneriffa steht ausländischen Käufern offen, unabhängig davon, ob sie in der EU oder anderswo leben. Die eigentliche Schwierigkeit ist nicht die Erlaubnis zum Kauf. Sie besteht darin, die gesamten Erwerbskosten zu berechnen, die richtige steuerliche Behandlung zu wählen und die Immobilie zu prüfen, bevor eine Anzahlung unwiderruflich wird.
Dieser Leitfaden erläutert die allgemeinen kanarischen Regeln, die am 8. August 2026 gelten. Er behandelt die Steuern bei Wiederverkauf und Neubau, realistische Planungsbudgets, Hypotheken, Eigentum von Nichtansässigen und die Fallstricke, die auf Teneriffa besondere Aufmerksamkeit verdienen.
Wichtig: Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Sätze und Pflichten können sich je nach Immobilie, Käufer, Verkäufer, beabsichtigter Nutzung, Bemessungsgrundlage und Abschlussdatum ändern. Lassen Sie sich von einem unabhängigen Anwalt auf Teneriffa und einem kanarischen Steuerberater eine schriftliche Berechnung erstellen, bevor Sie eine Reservierung oder eine Anzahlungsvereinbarung (arras) unterzeichnen.
Immobilienkauf auf Teneriffa: die Zahlen im Überblick
| Position | Allgemeine Lage 2026 | Wann sie normalerweise gilt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer beim Wiederverkauf | 6,5 % ITP/TPO | Qualifizierte Wiederverkaufskäufe |
| Indirekte Steuer beim Neubau | 7 % IGIC | Gewöhnliche steuerpflichtige Erstlieferung |
| Steuer auf beurkundete Rechtsakte beim Neubau | 0,75 % AJD | Qualifizierte eintragungsfähige notarielle Kaufurkunde |
| Frist für die ITPAJD-Erklärung | Ein Monat | Ab dem steuerpflichtigen Vorgang oder Vertrag |
| Puffer für zusätzliche Transaktionskosten | Rund 1 %–2 % einplanen | Redaktionelle Schätzung für Rechts-, Notar-, Grundbuch- und ähnliche Kosten auf Käuferseite |
Der Puffer von 1 %–2 % ist kein gesetzlicher Tarif und kein Angebot. Er enthält weder die Erwerbsteuer selbst noch Finanzierungszinsen, Renovierung, Versicherung, Anpassungen der Eigentümergemeinschaft oder eine im Rahmen der Transaktion vereinbarte Provision auf Käuferseite.
Können Ausländer auf Teneriffa Immobilien kaufen?
Ausländische Staatsbürger können spanische Immobilien kaufen, ohne zuvor in Spanien ansässig zu werden. Der Kauf einer Wohnung verleiht jedoch weder ein Aufenthaltsrecht noch ein Visum noch die spanische Steueransässigkeit.
Für die Transaktion benötigen ausländische Käufer in der Regel eine NIE (Número de Identidad de Extranjero). Das spanische Innenministerium weist darauf hin, dass eine nicht ansässige Person den Antrag in Spanien, über einen bevollmächtigten Vertreter oder über ein spanisches Konsulat im Ausland stellen kann. Der Antrag erfolgt mit dem Formular EX-15, dem Gebührenformular 790 Code 012, Identitätsnachweisen und Belegen, die den wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Grund des Antrags erläutern.
Eine NIE ist eine Identifikationsnummer. Sie ist weder eine Hypothekenzusage noch eine Erlaubnis, die Wohnung an Touristen zu vermieten, noch ein Nachweis dafür, dass die Immobilie rechtlich einwandfrei ist.
Der Kaufprozess, von der Suche bis zur Eintragung
- Legen Sie die beabsichtigte Nutzung fest. Entscheiden Sie, ob die Immobilie Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Langzeitvermietung oder geplante Ferienvermietung sein soll. Die beabsichtigte Nutzung kann die rechtlichen und steuerlichen Fragen verändern.
- Erstellen Sie ein Budget bis zum Abschluss. Berücksichtigen Sie Steuern, Beratungskosten, Finanzierungskosten und eine Rücklage für sofortige Arbeiten, nicht nur den ausgeschriebenen Preis.
- Beantragen Sie die NIE und bereiten Sie die Nachweise zur Mittelherkunft vor. Banken, Anwälte und Notare müssen Identitäts- und Geldwäscheprüfungen durchführen.
- Beauftragen Sie eine unabhängige rechtliche Prüfung. Schließen Sie die wesentlichen Prüfungen zu Eigentum, Bauplanung, Eigentümergemeinschaft und Schulden ab, bevor die Anzahlung unwiderruflich wird.
- Verhandeln Sie die Reservierungs- und arras-Bedingungen. Halten Sie die Bedingungen, das Abschlussdatum, das enthaltene Inventar und die Folgen eines Rücktritts beider Seiten fest.
- Prüfen Sie die Finanzierung. Vergleichen Sie Bewertung, Bearbeitungsgebühr, gekoppelte Produkte, Währungsrisiko, Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung und das formelle Angebot des Kreditgebers.
- Schließen Sie vor dem Notar ab. Unterzeichnen Sie die öffentliche Urkunde, zahlen Sie den Restbetrag und erhalten Sie die Schlüssel zu den vereinbarten Bedingungen.
- Melden Sie die Steuern an und lassen Sie die Urkunde eintragen. Aktualisieren Sie Grundbuch, Kataster, Versorgungsverträge, Versicherung und Eigentümergemeinschaft.
Zum umfassenderen nationalen Verfahren siehe unseren Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien als ausländischer Staatsbürger.
Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Teneriffa
Der allgemeine kanarische Satz für einen qualifizierten Wiederverkaufskauf beträgt 6,5 % nach der TPO-Modalität der ITPAJD. Der Satz wird durch die im BOE veröffentlichte konsolidierte kanarische Steuergesetzgebung und das kanarische Haushaltsgesetz 2026 gestützt.
Für bestimmte qualifizierte Käufe einer Hauptwohnung gibt es einen ermäßigten Satz von 5 %. Er ist jedoch keine allgemeine Vergünstigung für Käufer von Luxus-, Anlage- oder Zweitimmobilien. Zu den gesetzlichen Voraussetzungen gehören Anforderungen an Käufer, Nutzung und Eigentum, und die gesamte anwendbare Bemessungsgrundlage darf €200.000 nicht übersteigen, einschließlich qualifizierter Garagen oder Nebenräume, die mit der Wohnung übertragen werden. Die Berechtigung sollte eine Fachperson feststellen, statt den ermäßigten Satz aus einer Online-Zusammenfassung abzuleiten.
Auch die anwendbare Bemessungsgrundlage muss geprüft werden. Sie ist möglicherweise nicht einfach der niedrigste Betrag im Kaufvertrag. Lassen Sie Ihren Steuerberater den Referenzwert der Immobilie und die geltenden Bewertungsregeln prüfen, bevor die ITP berechnet wird.
Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie
Für eine gewöhnliche steuerpflichtige Erstlieferung lautet die allgemeine Planungsrechnung:
- 7 % IGIC — die kanarische indirekte Steuer, und
- 0,75 % AJD — für eine qualifizierte steuerpflichtige und eintragungsfähige notarielle Kaufurkunde.
Der allgemeine IGIC-Satz ist im kanarischen Haushaltsgesetz 2026 bestätigt. Der allgemeine AJD-Satz steht in der konsolidierten kanarischen ITPAJD-Gesetzgebung.
Addieren Sie zu derselben gewöhnlichen Erstlieferung nicht automatisch die ITP. Neubauten, spätere Übertragungen, Grundstücke, Gewerbeimmobilien und ungewöhnliche Verkäuferkonstellationen können unterschiedlich eingeordnet werden. Ihr Berater und Ihr Notar sollten bestätigen, ob die Transaktion der IGIC und AJD oder der TPO unterliegt.
Wenn Sie einen Neubau vermieten wollen, ist eine Regel wichtiger als der Steuersatz: Nach dem kanarischen Gesetz 6/2025 darf eine neu gebaute Wohnung erst zehn Jahre nach der Errichtung als Ferienvermietung genutzt werden. Ein Kauf vom Plan, dessen Preis auf Einnahmen aus Kurzzeitvermietung beruht, muss diese Einschränkung vom ersten Tag an einrechnen, so die Analyse des Gesetzes durch Garrigues.
Wenn Sie ein Bauprojekt in Betracht ziehen, sehen Sie sich nach der steuerlichen Einordnung unsere Neubau- und Villenprojekte auf Teneriffa an.
Wie viel sollten Sie einplanen? Drei Beispiele
Die folgenden Beispiele gehen davon aus, dass der Kaufpreis die anwendbare Bemessungsgrundlage ist, der Käufer eine Privatperson ist, die eine Zweit- oder Anlageimmobilie erwirbt, keine Ermäßigung gilt und der Puffer für Nebenkosten 1 %–2 % beträgt. Es handelt sich um Planungsbeispiele, nicht um Angebote.
Beispiel 1: Immobilie für €500.000
| Fall | Steuerberechnung | Indikative Gesamtkosten in bar |
|---|---|---|
| Wiederverkauf | €32.500 ITP + €5.000–€10.000 Nebenkosten | €537.500–€542.500 |
| Steuerpflichtiger Neubau | €35.000 IGIC + €3.750 AJD + €5.000–€10.000 Nebenkosten | €543.750–€548.750 |
Beispiel 2: Immobilie für €1 Million
| Fall | Steuerberechnung | Indikative Gesamtkosten in bar |
|---|---|---|
| Wiederverkauf | €65.000 ITP + €10.000–€20.000 Nebenkosten | €1.075.000–€1.085.000 |
| Steuerpflichtiger Neubau | €70.000 IGIC + €7.500 AJD + €10.000–€20.000 Nebenkosten | €1.087.500–€1.097.500 |
Beispiel 3: Immobilie für €2,5 Millionen
| Fall | Steuerberechnung | Indikative Gesamtkosten in bar |
|---|---|---|
| Wiederverkauf | €162.500 ITP + €25.000–€50.000 Nebenkosten | €2.687.500–€2.712.500 |
| Steuerpflichtiger Neubau | €175.000 IGIC + €18.750 AJD + €25.000–€50.000 Nebenkosten | €2.718.750–€2.743.750 |
Hinweis zum Veröffentlichungsdatum: Diese Beispiele verwenden allgemeine Sätze, die am 8. August 2026 geprüft wurden. Holen Sie vor dem Abschluss eine objektbezogene schriftliche Berechnung ein, denn Bemessungsgrundlage und mögliche Ermäßigungen können abweichen.
Weitere Kauf- und Hypothekenkosten
Zu den Kosten auf Käuferseite können unabhängige Rechtsberatung, notarielle Ausfertigungen, Arbeiten des Grundbuchamts, Verwaltungsunterstützung, Bewertung und Übersetzungen gehören. Die Gebühren hängen von der Transaktion und vom Dienstleister ab, daher gibt es keinen verlässlichen allgemeingültigen Prozentsatz für jeden Kauf.
Die Kosten der Hypothekenbestellung sind von den Kaufkosten zu trennen. Die Banco de España erläutert, dass nach dem Gesetz 5/2019 der Darlehensnehmer die Bewertung und angeforderte Ausfertigungen der Hypothekenurkunde zahlt. Der Kreditgeber trägt die Kosten für Hypothekenurkunde, Grundbuch, Steuer und gestoría, die mit der Bestellung der Hypothek zusammenhängen. Eine ausgewiesene Bearbeitungsgebühr kann dennoch anfallen.
Es gibt keinen offiziellen allgemeingültigen Beleihungsauslauf für Nichtansässige. Kommerziell wird häufig eine Planungsspanne von 60 %–70 % genannt, doch Zusage, Eigenkapital und Konditionen hängen vom jeweiligen Kreditgeber ab. Stützen Sie Ihr Budget auf ein aktuelles schriftliches Angebot statt auf einen angenommenen festen Rechtsanspruch.
Prüfen Sie vor der Hypothekenurkunde das FEIN und das FiAE, gekoppelte Versicherungen oder Konten, festen oder variablen Zinssatz, Währungsrisiko und die Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung. Die Banco de España weist darauf hin, dass die vorvertraglichen Unterlagen mindestens zehn natürliche Tage vor der Unterzeichnung vorliegen müssen, gefolgt von der vorgeschriebenen individuellen notariellen Belehrung.
Sieben teure Fallstricke, die ausländische Käufer vermeiden sollten
1. Eine Anzahlung vor unabhängigen Prüfungen leisten
Eine Reservierung oder arras-Vereinbarung kann bindend sein. Der Käuferleitfaden des spanischen Notariats erläutert, dass arras penitenciales in der Regel bedeuten, dass der Käufer bei Rücktritt die Anzahlung verliert, während ein zurücktretender Verkäufer den doppelten Betrag zurückzahlt. Machen Sie den Vertrag bedingt, solange Eigentum, Bauplanung oder Finanzierung ungeklärt sind.
2. Das Inserat prüfen, aber nicht das Grundbuch
Beschaffen Sie eine aktuelle nota simple (Grundbuchauszug). Bestätigen Sie eingetragenen Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und die Objektbeschreibung. Vergleichen Sie Grundbuch, Kataster und das tatsächliche Gebäude, statt Übereinstimmung anzunehmen.
3. Bau- und Nutzungsunterlagen ignorieren
Anbauten, umgebaute Garagen, Pools oder Gästeunterkünfte sind möglicherweise nicht in den genehmigten Plänen enthalten. Lassen Sie Genehmigungen, Erstbezug, zulässige Nutzung und ein mögliches Verstoßrisiko von einem unabhängigen Anwalt und, falls nötig, von einer technischen Fachperson prüfen.
4. Schulden und Beschränkungen der Eigentümergemeinschaft übersehen
Prüfen Sie die Satzung der Gemeinschaft, aktuelle Protokolle, offene Beiträge und beschlossene derramas (Sonderumlagen). Sie können größere künftige Arbeiten, Streitigkeiten oder Beschränkungen offenlegen, die für die beabsichtigte Nutzung erheblich sind.
5. Ein Ferienvermietungs-Inserat als Nachweis der Legalität ansehen
Eigentum begründet nicht automatisch ein Recht, touristische Unterkunft anzubieten. Bei einer historischen VV-Nummer darf nicht angenommen werden, dass sie dauerhaft oder übertragbar ist.
6. Die jährlichen Eigentumskosten unterschätzen
Planen Sie IBI (Grundsteuer), Gemeinschaftsbeiträge, Versicherung, Versorgungskosten, Instandhaltung, Pool- und Gartenpflege, Reparaturen und Objektverwaltung ein. Diese sind objekt- und gemeindespezifisch und lassen sich nicht durch einen einzigen allgemeingültigen Prozentsatz abbilden.
7. Annehmen, dass NIE oder Kauf ein Aufenthaltsrecht verschaffen
Die NIE identifiziert den Käufer für Verwaltungs- und Finanzzwecke. Der aufenthaltsrechtliche Status ist eine eigene Angelegenheit mit eigener Beratung und eigenem Antrag.
Ferienvermietung erfordert eine objektbezogene Prüfung
Das kanarische Gesetz 6/2025 hat den planungs- und registrierungsrechtlichen Rahmen für touristische Wohnungen deutlich verschärft. Das im BOE veröffentlichte Gesetz verlangt eine ausdrückliche planungsrechtliche Vereinbarkeit und führt Beschränkungen, Dokumentationspflichten und Übergangsregeln ein.
Bevor Sie einen Kauf anhand von Einnahmen aus Ferienvermietung bewerten, holen Sie eine schriftliche Bestätigung zu folgenden Punkten ein:
- kommunale planungsrechtliche Vereinbarkeit und die aktuelle cédula urbanística (Bauauskunft),
- die Erklärung beim Cabildo, die touristische Registrierung und die Prüfhistorie,
- Alter, Lage und technische Eignung der Immobilie,
- die Satzung der Eigentümergemeinschaft und jede wirksame Beschränkung,
- die nationale Registriernummer für Kurzzeitvermietung, und
- ob eine bestehende Genehmigung oder ein Übergangsstatus nach dem Verkauf fortbestehen kann.
Zwei weitere Punkte aus dem Gesetz 6/2025 verdienen eine eigene Zeile. Die declaración responsable (Eigenerklärung) für die Ferienvermietung gilt nicht mehr unbefristet: Sie läuft fünf Jahre und muss erneuert werden, und die Registrierung kann erlöschen, wenn die Immobilie länger als ein Jahr am Stück nicht vermietet wird. Und wie viel Spielraum ein Gebiet für touristische Nutzung hat, ist von Straße zu Straße verschieden: Unser Leitfaden zu San Eugenio Alto zeigt eine Urbanisation, in der nur 13,5 % der Unterkunftsfläche touristisch ist, knapp über der Schwelle, ab der die Bauleitplanung das gesamte Gebiet als Wohngebiet behandelt.
Das einschlägige Verfahren für Teneriffa ist über das elektronische Amt des Cabildo de Tenerife zugänglich. Da die kommunale Bauleitplanung und die Umstände des Einzelfalls das Ergebnis bestimmen, sollten Sie jeder Zusage misstrauen, eine Lizenz sei garantiert oder übertragbar.
Steuern und Kosten nach dem Abschluss
Nicht ansässige Privatpersonen können auch dann spanische Steuerpflichten haben, wenn die Wohnung nicht vermietet wird. Die spanische Steuerbehörde erläutert, dass eine städtische Immobilie, die selbst genutzt oder leer gehalten wird, ein fiktives Einkommen nach der IRNR erzeugen kann.
Für 2026 beträgt die von der AEAT beschriebene Bemessungsgrundlage für das fiktive Einkommen als Regelfall 2 % des Katasterwerts, oder 1,1 %, wenn die Katasterwerte der Gemeinde innerhalb der vorangegangenen zehn Jahre überprüft wurden. Diese Unterscheidung halbiert den Betrag nahezu und gilt in vielen Gemeinden Teneriffas, prüfen Sie daher, welcher Fall für die Immobilie zutrifft. Der Steuersatz beträgt im Allgemeinen 19 % für Ansässige der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins und 24 % für andere Steuerpflichtige. Die Lage nach dem Doppelbesteuerungsabkommen und der Nachweis der Steueransässigkeit sind erheblich.
Für Mieteinnahmen gelten eigene Regeln. Qualifizierte Steuerpflichtige aus der EU oder dem EWR können unmittelbar zusammenhängende Aufwendungen abziehen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen zum Informationsaustausch erfüllt sind. Für andere Nichtansässige kann im Regelfall die Bruttomiete maßgeblich sein. Holen Sie Beratung ein, bevor Sie inserieren oder eine Nettorendite berechnen.
Verkauft eine nicht ansässige Person später, behält der Käufer in der Regel 3 % der vereinbarten Gegenleistung mit dem Formular 211 als Vorauszahlung auf die endgültige Steuerschuld des Verkäufers ein. Die kommunale Wertzuwachssteuer und die endgültige Gewinnermittlung des Verkäufers sind davon getrennt.
Checkliste für ausländische Käufer vor Vertragsschluss
- Schriftliche Steuerberechnung mit Einordnung als Wiederverkauf oder Neubau und der anwendbaren Bemessungsgrundlage
- NIE-Antrag gestellt oder laufend
- Unterlagen zu Mittelherkunft und Hypothek vorbereitet
- Aktueller Grundbuchauszug und Identität des Verkäufers geprüft
- Kataster, tatsächliche Immobilie und eingetragene Beschreibung verglichen
- Bauplanung, Genehmigungen, Nutzung sowie Küsten- oder Schutzgebietsfragen geprüft
- IBI, Versorgungskosten, Schulden der Gemeinschaft und beschlossene Arbeiten geprüft
- Mieter, Bewohner und Bedingungen der lastenfreien Übergabe bestätigt
- Möbel und enthaltene Gegenstände schriftlich festgehalten
- Reservierungs- und arras-Bedingungen von einem unabhängigen Anwalt geprüft
- Machbarkeit der Ferienvermietung gesondert geprüft, falls einschlägig
- Gesamter Barmittelbedarf einschließlich Rücklage berechnet
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich für den Immobilienkauf auf Teneriffa eine spanische Aufenthaltsgenehmigung?
Nein. Ausländische Käufer können kaufen, ohne zuvor in Spanien ansässig zu werden. In der Regel benötigen Sie eine NIE und müssen die Anforderungen an Identität, Steuern und Mittelherkunft erfüllen. Der Kauf allein verleiht kein Aufenthaltsrecht.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer auf Teneriffa?
Der allgemeine ITP/TPO-Satz für einen qualifizierten Wiederverkaufskauf beträgt 6,5 % der anwendbaren Bemessungsgrundlage. Ermäßigte Sätze sind an Bedingungen geknüpft und dürfen für eine Luxus-Zweitwohnung oder eine Anlageimmobilie nicht unterstellt werden.
Welche Steuern gelten für einen Neubau?
Ein allgemeines Beispiel für eine gewöhnliche steuerpflichtige Erstlieferung sind 7 % IGIC zuzüglich 0,75 % AJD. Verkäufer und Transaktion müssen korrekt eingeordnet werden, bevor diese Sätze verwendet werden.
Wie viel sollte ich zusätzlich einplanen?
Zusätzlich zur Erwerbsteuer kann ein redaktioneller Planungspuffer von 1 %–2 % helfen, Rechts-, Notar-, Grundbuch- und ähnliche Kosten auf Käuferseite zu decken. Ersetzen Sie diesen Puffer vor der Bindung durch tatsächliche Angebote.
Kann eine nicht ansässige Person eine Hypothek erhalten?
Ja, vorbehaltlich der Zusage des Kreditgebers. Es gibt keinen allgemeingültigen offiziellen Beleihungsauslauf für Nichtansässige. Vergleichen Sie aktuelle schriftliche Angebote, Bewertungsanforderungen, Gebühren und gekoppelte Produkte.
Darf ich die Immobilie an Touristen vermieten?
Nur nach Bestätigung der planungsrechtlichen Vereinbarkeit, der Regeln der Eigentümergemeinschaft, der Anforderungen des Cabildo und der touristischen Registrierung sowie der nationalen Registrierung. Verlassen Sie sich nicht allein auf eine Inseratsbeschreibung oder eine historische VV-Nummer.
Was sollte vor der Unterzeichnung der arras geprüft werden?
Mindestens: Eigentum und Belastungen, baurechtliche Legalität, Übereinstimmung mit dem Kataster, Schulden bei Gemeinschaft und IBI, Bewohner, enthaltenes Inventar, Finanzierungsbedingungen, Steuerzuordnung und jede beabsichtigte touristische Nutzung.
Planen Sie den Kauf auf Grundlage geprüfter Fakten
Der beste Kauf auf Teneriffa ist nicht einfach die richtige Villa oder Wohnung. Es ist eine Immobilie, deren Eigentum, baurechtlicher Status, steuerliche Behandlung und beabsichtigte Nutzung unabhängig geprüft wurden und deren Gesamtkosten bekannt sind, bevor die Anzahlung bindend wird.
Entdecken Sie unsere kuratierte Auswahl an Luxusimmobilien zum Kauf auf Teneriffa und bitten Sie das Team von GS Luxury, private Besichtigungen zu organisieren und die Informationen zusammenzustellen, die Ihre unabhängigen Rechts- und Steuerberater benötigen. Wenn Sie bereits wissen, wo Sie kaufen möchten, führen unsere Gebietsleitfäden zu Costa Adeje, La Caleta und Abama den aktuellen Bestand, belegte Preisdaten und die planungsrechtlichen Fakten der jeweiligen Zone auf.
Quellen und Prüfdatum: amtliche Hinweise und Gesetzgebung von BOE, BOC, Agencia Tributaria Canaria, Agencia Estatal de Administración Tributaria, Ministerio del Interior, Banco de España, Consejo General del Notariado und Cabildo de Tenerife. Geprüft am 8. August 2026. Prüfen Sie die konsolidierten Regeln unmittelbar vor der Veröffentlichung und vor jeder Transaktion erneut.
