Biens à vendre à San Eugenio Alto

Qui habite réellement ici

C'est la rare statistique de secteur sur cette côte qui provienne d'un document d'urbanisme et non de l'estimation d'un portail.

• 90% des habitants de San Eugenio Alto sont nés à l'étranger, et le niveau socio-économique du secteur est qualifié de medio-alto (moyen supérieur) dans un document d'urbanisme municipal approuvé, qui ajoute que cela se reflète dans les prix locaux de l'immobilier. Modificación Menor du PGO d'Adeje, parcela 43-8 (approuvée en 2025)
• San Eugenio dans son ensemble comptait 2 964 résidents inscrits au 1er janvier 2022, ce qui en fait le troisième núcleo de l'entité de Costa Adeje. Le padrón ne sépare pas Alto de Bajo. Ayuntamiento de Adeje, padrón par quartiers
• La population a progressé d'environ 29% entre 2007 et 2020, selon une étude de l'Universidad de La Laguna commandée par la mairie. Étude ULL / Ayuntamiento de Adeje

Le fait d'urbanisme que personne d'autre ne vous dira

Le plan de modernisation de Costa Adeje est mort, et c'est à San Eugenio Alto que les conséquences se voient le mieux.

• Le Plan de Modernización de Costa Adeje, approuvé par le Decreto 104/2015, a été annulé par le Tribunal Superior de Justicia de Canarias le 29 mars 2019 pour des motifs de procédure, et le jugement est devenu définitif lorsque le Tribunal Supremo a rejeté les pourvois. Le tribunal ne s'est jamais prononcé sur le fond de la planification — mais rien de celle-ci n'est en vigueur. Rappelé dans la Modificación Menor approuvée, parcela 43-8
• Selon les propres termes de la mairie, l'annulation a dégradé la planification des urbanisations touristiques de Costa Adeje et rendu les projets de rénovation notoirement plus difficiles. Tant que la planification n'est pas révisée, la seule voie vers un projet de rénovation passe par une modification mineure du plan général, parcelle par parcelle. Modificación Menor, parcela 43-8
• La première modification de ce type à San Eugenio Alto a été approuvée définitivement en février 2025 pour une unique parcelle de 1 566 m² rue Vista Bella : usage touristique imposé, usage résidentiel interdit sur la parcelle, capacité plafonnée à 20 places et coefficient d'occupation porté de 0,33 à 0,70. Cela modifie cette seule parcelle, pas la zone. BOC nº 141/2024 (approbation initiale) ; approbation définitive fév. 2025

Résidentiel ou touristique ? La question des 13,5%

Si vous achetez pour louer, San Eugenio Alto se situe sur une ligne de crête réglementaire qu'aucune annonce ne mentionnera.

• En surface au sol, San Eugenio Alto est à 70% résidentiel et à 11% en hébergement touristique, avec 10% de loisirs, 6,5% de vacant et 2,5% de commerce. Modificación Menor, parcela 43-8
• 13,5% de son foncier affecté à l'hébergement est touristique — à peine au-dessus du seuil de 10% en dessous duquel la planification traite un secteur comme résidentiel. Le document de la mairie avertit lui-même que convertir une ou quelques parcelles en usage résidentiel pourrait faire basculer toute l'urbanisation de l'autre côté de cette ligne. Modificación Menor, parcela 43-8
• Les règles de location touristique de la Ley 6/2025 canarienne s'appliquent en sus : un logement neuf ne peut être loué à des touristes qu'à partir de dix ans après sa construction, et la declaración responsable vaut désormais cinq ans. Qu'un bien précis puisse être loué dépend de l'usage affecté à sa parcelle et du règlement de copropriété — vérifiez les deux avant d'acheter. Garrigues, analyse juridique de la Ley 6/2025

Le plafond hôtelier est de trois étoiles

• Le registre du Cabildo recense six établissements à des adresses de San Eugenio Alto totalisant 1 159 lits, et la catégorie la plus élevée parmi eux est trois étoiles. Il n'existe aucun établissement cinq étoiles à San Eugenio, ni à Alto ni à Bajo. Registre des hébergements du Cabildo de Tenerife
• C'est ici que se trouve l'hôpital enregistré d'Adeje : l'Hospital Quirónsalud Costa Adeje, Urbanización San Eugenio s/n, doté de 62 lits installés selon le registre national du ministère de la Santé. Ministerio de Sanidad, registre national des hôpitaux

À propos des plages : elles sont de l'autre côté de l'autoroute

Les guides concurrents ouvrent leurs pages San Eugenio par des photos de plage. Formulé honnêtement : les plages associées à San Eugenio — La Pinta près de Puerto Colón, El Bobo, Troya — se situent toutes du côté Bajo de la TF-1 ou au-delà. San Eugenio Alto n'a pas de plage propre, et aucune de ces plages ne détient de Pavillon Bleu : les deux pavillons d'Adeje en 2026 sont allés à El Duque (Sur) et Torviscas.

• La Playa de La Pinta, abritée par les brise-lames de Puerto Colón et dotée d'un sable fin et clair, est la plage nommée la plus proche, sur le front de mer de San Eugenio en contrebas de l'autoroute. Ayuntamiento de Adeje, Playa de La Pinta