Les îles Canaries ne sont pas seulement un paradis pour les amateurs de soleil : elles sont également l'une des régions d'Europe les plus avantageuses sur le plan fiscal pour les investisseurs immobiliers. Grâce à leur statut unique de région ultrapériphérique de l'Union européenne, les îles bénéficient d'un régime économique et fiscal particulier qui offre des avantages significatifs aux acheteurs et investisseurs de propriétés de luxe.
Le régime fiscal spécial des îles Canaries
Les îles Canaries ont un cadre fiscal distinct qui les différencie de l'Espagne continentale. Ce régime a été conçu pour compenser l'éloignement géographique des îles et attirer les investissements.
IGIC : Une fiscalité indirecte réduite
Au lieu de la TVA (IVA) standard espagnole de 21 %, les îles Canaries appliquent l'IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) à un taux général de seulement 7 %. Pour les nouveaux achats de propriétés, cela signifie :
- Les propriétés nouvellement construites sont soumises à 7 % d'IGIC au lieu de 10 % d'IVA sur le continent.
- Cela représente une économie directe de 3 % sur le prix d'achat
- Sur un bien de 2 millions d'euros, cela représente une économie de 60 000 €
ZEC : Zona Especial Canaria
La ZEC (Zona Especial Canaria) est une zone économique spéciale qui offre des avantages fiscaux extraordinaires aux entreprises établies aux îles Canaries :
- Taux d'impôt sur les sociétés de seulement 4 % (contre 25 % en Espagne continentale)
- Disponible pour les entreprises qui créent au moins cinq emplois (dont trois dans les petites îles)
- Investissement minimum de 100 000 € (50 000 € dans les petites îles)
- Applicable à un large éventail d'activités commerciales
RIC : Réserve pour les investissements aux Canaries
Le RIC permet aux entreprises et aux particuliers qui exercent des activités économiques aux îles Canaries de réduire leur assiette fiscale jusqu'à 90 % lorsque les bénéfices sont réinvestis dans les îles. Les investissements éligibles comprennent :
- Achat de biens immobiliers à des fins professionnelles
- Investissement dans de nouvelles immobilisations
- Souscription d'actions de sociétés des îles Canaries
- Investissements dans la dette publique des entités des îles Canaries
Taxe sur les mutations immobilières (ITP)
Lors de l'achat de propriétés en revente aux îles Canaries :
- Le taux d'ITP est de 6,5 %, ce qui est compétitif par rapport à de nombreuses régions du continent.
- Certaines régions d'Espagne continentale facturent jusqu'à 10 %
- Sur un bien de 3 millions d'euros, la différence peut dépasser 100 000 €
Impôts sur les successions et les donations
Les îles Canaries offrent de généreuses primes en matière de droits de succession et de donation :
- Réduction de 99,9 % pour les transferts entre membres directs de la famille (parents, enfants, conjoints)
- Cela signifie effectivement un impôt sur les successions proche de zéro pour la transmission de la propriété à la génération suivante
- Un avantage significatif par rapport à de nombreuses autres régions espagnoles
Impôt sur la fortune
Alors que l'Espagne applique un impôt sur la fortune, les îles Canaries suivent le cadre national avec un montant minimum d'exonération de 700 000 €. Une structuration stratégique de la propriété immobilière peut contribuer à optimiser les obligations fiscales sur la fortune.
Impôt sur le revenu pour les non-résidents
Les propriétaires non-résidents des îles Canaries sont soumis à :
- Résidents de l'UE/EEE : impôt de 19 % sur les revenus locatifs (avec dépenses déductibles)
- Résidents hors UE : impôt de 24 % sur les revenus locatifs bruts
- Impôt sur le revenu imputé : Si le bien n'est pas loué, un petit impôt sur le revenu imputé s'applique en fonction de la valeur cadastrale
Impôt sur les plus-values
Lors de la vente d'une propriété en Espagne, l'impôt sur les plus-values s'applique à des taux progressifs :
- 19 % sur les premiers 6 000 €
- 21 % sur les gains compris entre 6 000 € et 50 000 €
- 23 % sur les gains compris entre 50 000 € et 200 000 €
- 26 % sur les gains supérieurs à 200 000 €
Conclusion
Le régime fiscal spécial des îles Canaries en fait l'une des destinations les plus attractives d'Europe pour l'investissement immobilier de luxe. Qu'il s'agisse de baisses d'impôts indirects, de taux de transfert de propriété compétitifs, d'avantages extraordinaires en matière d'impôt sur les sociétés et de généreuses réductions des droits de succession, le cadre fiscal est conçu pour récompenser l'investissement.
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